세운지구 재개발 총정리｜추진 현황·개발 범위·호재·규제 한눈에

세운지구 재개발 총정리｜추진 현황·개발 범위·호재·규제 한눈에

서울 중심부, 종로–을지로–청계천을 아우르는 **세운지구(세운재정비촉진지구)**는 오랜 기간 정체되어 있던 도심산업지구를 주거·업무·상업·문화가 공존하는 미래형 복합도시로 재편하기 위한 초대형 도시정비 프로젝트입니다.
도심 재개발 중에서도 위치·규모·정책 우선순위 면에서 영향력이 큰 사업으로, 부동산 시장에서도 지속적으로 주목받는 지역입니다.

이 글에서는 세운지구 재개발 구역 구성, 추진 단계, 핵심 호재, 규제 요인, 향후 전망을 모두 정리했습니다.

세운지구 재개발이란?

세운상가 일대를 중심으로 한 도심재정비촉진사업으로,
노후화된 제조업·도소매 집적지를 현대화하고 서울 도심의 경쟁력을 강화하기 위한 사업입니다.

주요 목표는 다음과 같습니다:

  • 노후 상권·산업구조 현대화

  • 주거·업무·상업 복합 개발

  • 보행 중심 도심 연결

  • 문화·창작 산업 클러스터 조성

  • 청계천·을지로와 연계한 도시재생 + 정비의 통합 모델 구축

세운지구 위치 및 범위

세운지구는 종로3가 – 을지로 – 충무로 – 청계천 일대 약 44만㎡ 규모로,
총 **250여 개 블록(세운1~6구역 등)**으로 구성됩니다.

핵심 구역 예:

  • 세운 3-1, 3-2, 4구역

  • 을지로 인쇄소 밀집지역

  • 종로·청계천 인접 블록

  • 충무로 일대 제조업 상권

현재 추진 현황 (요약)

세운지구는 구역별로 다음과 같이 사업이 진행됩니다:

  • 일부 구역은 사업시행인가 이후 보상·착공 단계

  • 일부 구역은 도시계획 변경·정비구역 재지정 협의 중

  • 일부 블록은 문화·창작 산업 중심 도시재생 방식 병행

  • 도로 개편·보행데크 조성 등 기반시설 사업 지속

※ 세운지구 특성상 구역마다 추진 속도·방식이 다르며,
주민·상인 의견, 서울시 도시계획 조정 등 변동성이 있습니다.

세운지구 개발의 핵심 가치

1) 서울 도심 중심 입지

종로·을지로·청계천 트리플 코어에 위치하여
교통·상권·업무 접근성이 압도적으로 우수합니다.

2) 업무·상업 수요 풍부

종로·광화문·을지로 업무지구가 바로 연결돼
기업·창업·디자인·IT·콘텐츠 산업 수요가 높습니다.

3) 대규모 보행 네트워크 구축

세운대로–청계천–광화문–동대문을 잇는
보행 중심 개발은 도시가치 상승에 핵심 요소입니다.

4) 도심 제조업 혁신지구로 변모

노후한 인쇄·부품업·소규모 제조업이
디자인·콘텐츠 산업과 연계되며 도심 창작 기반 산업이 강화됩니다.

규제 및 변수 요인

세운지구는 대규모 개발 지역인 만큼 여러 변수가 존재합니다.

  • 문화재 보호 및 경관 규제

  • 청계천·역사도심 보존구역과의 계획 충돌

  • 상인·입주업종 보호와 이주 대책

  • 구역 해제·정비계획 변경 가능성

  • 서울시 도시기본계획과 정합성 조정 필요

이 때문에 일부 구역은 사업이 지연되거나
재검토되는 경우도 발생합니다.

투자 관점 핵심 포인트

1) 구역별 진행 단계 확인 필수

세운지구는 ‘전체 개발’이 아니라 구역별로 속도가 완전히 다릅니다.
따라서 “어느 블록이 어떤 단계인지”가 가장 중요한 체크 포인트입니다.

2) 산업·상권 변화 속도 체크

도심 제조업과 창작 산업의 결합으로
상권 구조가 빠르게 변하고 있어 업종별 수요 분석이 필요합니다.

3) 정책 연계성

  • 도심복합개발

  • 역사도심 관리계획

  • 서울시 도시재생+정비 통합 전략
    등과 밀접하게 연관되어 있어 정책 방향을 함께 보는 것이 중요합니다.

4) 기반시설 확충

보행데크·광장·도로 확장 등 기반시설은
개발 가치 상승의 주요 요인이 됩니다.

세운지구 재개발 향후 전망

세운지구는 서울 도심의 핵심 전략 지역으로,
장기간에 걸쳐 단계적 개발이 진행됩니다.

  • 활성화된 구역부터 점진적으로 상권·유동 인구 증가

  • 주거·업무·상업 복합화로 프리미엄 업무지구화 가능성

  • 청계천–을지로–종로 연결 시 도심 가치 상승

  • 문화·창작 산업과 IT·디자인 산업 중심지로 재편

정비와 재생이 동시에 진행되는 복합 지구이기 때문에
시간은 오래 걸리지만 장기적으로 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 세운지구는 완전히 철거 후 재건축 형태인가요?

아닙니다. 구역별로 정비 + 재생이 혼합된 방식입니다.

Q2. 모든 구역이 동시에 진행되나요?

아니며, 구역별로 사업단계·속도·방식이 상이합니다.

Q3. 상인 이주 대책은 어떻게 되나요?

시·구·조합 협의에 따라 보상·이전 프로그램 등이 마련되며, 구역별로 차이가 큽니다.

Q4. 개발이 지연되는 이유는 무엇인가요?

문화재 규제·도시계획 재조정·이해관계자 협의 등이 주요 원인입니다.

Q5. 재개발 완료 후 어떤 도시로 바뀌나요?

업무·상업·창작·주거가 결합된 미래형 도심 복합 클러스터가 목표입니다.

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