생애최초 대출 한도 계산법과 실제 사례 총정리
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1️⃣ 분양권 단계에서는 ‘분양가’ 기준으로 계산돼요
청약에 당첨되어 분양권을 취득한 경우, 대출은 ‘분양가(계약금액)’ 기준으로 산정됩니다.
예를 들어 매매 시세가 5억 원이라도, 실제 분양가가 3억 원이면 대출은 3억의 80%까지만 가능합니다.
즉, 대출한도 = 분양가 × LTV 비율로 계산되는 거예요.
👉 예시:
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분양가: 3억
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LTV: 80% (생애최초 기준)
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대출한도 = 2억 4천만 원
이 금액이 바로 생애최초 대출에서 받을 수 있는 최대치예요.
많은 분들이 시세(5억)를 기준으로 생각하시지만, 청약 당첨 시점에서는 분양가가 기준이 됩니다.
2️⃣ 입주 후 등기 완료 시점에는 ‘시세 기준’으로 변경돼요
분양권 상태가 아닌, 입주 후 소유권 이전등기를 마친 경우에는 다시 감정을 받게 됩니다.
이때는 감정가 또는 시세 기준으로 새롭게 대출한도가 산정돼요.
즉, 입주 후 집값이 상승했다면,
재대출(대환대출)을 통해 시세 기준으로 더 높은 금액을 대출받을 수도 있습니다.
하지만 청약 당첨 직후 대출(중도금대출 등)에는 해당되지 않는다는 점, 꼭 기억해두세요.
3️⃣ 생애최초 대출 주요 조건 요약
생애최초 특례대출은 정부가 무주택 서민의 내 집 마련을 돕기 위한 제도예요.
아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
⊙ 무주택 세대주일 것
⊙ 부부합산 소득 제한 충족 (대부분 1억 원 이하)
⊙ 주택가격 9억 원 이하 (분양가 기준)
⊙ 대출한도: 최대 6억 원 / LTV 80%까지 가능
⊙ 주택 취득금액(분양가)이 실제 대출 기준이 됨
4️⃣ 실제 사례로 정리해볼게요
📍 사례 1
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분양가: 3억
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시세: 5억
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생애최초 대출 (LTV 80%)
👉 최대 2억 4천만 원 가능
📍 사례 2
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분양가: 4억
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시세: 4억 5천
👉 최대 3억 2천만 원 가능
📍 사례 3
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입주 후 시세 6억, 기존 대출 2.4억
👉 시세 기준 재감정 시 최대 4.8억까지 재대출 가능성 있음
이처럼 대출 기준은 시점에 따라 달라지며,
청약 단계에서는 분양가, 입주 후에는 시세가 기준이 됩니다.
5️⃣ 한눈에 정리 (요약)
⊙ 청약 당첨 → 분양가 기준
⊙ 입주 후 등기 완료 → 시세 기준
⊙ 생애최초 LTV 최대 80%, 한도 6억
⊙ 분양가 3억이면 대출 2.4억 가능
⊙ 나중에 시세 오르면 재대출 시 한도 상향 가능
🏁 마무리
조금 아쉬울 수 있지만, 정부 정책상 대출 지원은 실제 분양 계약금액(취득금액) 기준으로 이뤄져요.
시세가 아무리 높더라도 초기 대출 단계에서는 분양가가 기준이라는 점, 꼭 기억해두세요.
입주 후 재대출로 한도를 늘릴 수 있으니, 시세 변동 시점에 맞춰 계획을 세워두는 것도 좋아요.
